Mua một tài sản cần làm việc có thể giống như giải một câu đố. Một ngôi nhà ngày nay có thể trông thô sơ nhưng việc sửa chữa có thể thay đổi cách người mua nhìn nhận nó. Đó là lúc ARV xuất hiện. ARV ước tính giá trị của một tài sản sau khi sửa chữa và cải tiến. Nó giúp người mua và người bán nhìn xa hơn tình trạng ngày nay và xem xét tiềm năng của nó.
Bắt đầu với giá trị tương lai
Đối với những chủ nhà đang cân nhắc việc bán nhanh, việc biết người mua có thể đánh giá một tài sản cần sửa chữa như thế nào sẽ giúp ích. Nếu bạn muốn bán nhanh ngôi nhà của tôi, ARV có thể giải thích lý do tại sao lời đề nghị có thể khác với những gì bạn mong đợi. ARV không phải là giá trị thị trường ngày nay. Đó là một dự đoán dựa trên kế hoạch sửa chữa và những ngôi nhà tương tự sau khi cải tiến. Một ước tính hữu ích cần doanh số bán hàng.
Ví dụ, một ngôi nhà hiện nay có thể trị giá 220.000 USD trong khi những ngôi nhà đã được cải tạo tương tự có giá khoảng 310.000 USD. Nếu chi phí sửa chữa là 50.000 USD thì khoảng cách đó rất quan trọng.
Comps kể một câu chuyện lớn hơn
Doanh số bán hàng có thể so sánh, thường được gọi là comps, là công cụ chính để ước tính ARV. Đây là những bất động sản được bán gần đây giống với ngôi nhà về vị trí, kích thước, cách bố trí, độ tuổi và tình trạng.
Một mức giá tốt sẽ hữu ích hơn mức giá bán cao từ một bất động sản có ít điểm chung với ngôi nhà đang được đánh giá. Nhu cầu có thể thay đổi từ vùng này sang vùng khác.
Xem lại một số lần bán hàng gần đây và chú ý đến:
- Ngày bán và điều kiện thị trường
- Diện tích phòng khách và số phòng ngủ
- Kích thước lô đất và vị trí
- Tình trạng tài sản và mức độ cải tạo
- Nhà để xe, tầng hầm và các tính năng chính
Mục đích là để xem người mua đã trả bao nhiêu cho những ngôi nhà đã hoàn thiện tương tự.
Chi phí sửa chữa có thể thay đổi ưu đãi của bạn nhanh chóng
ARV chỉ kể một phần câu chuyện. Chi phí sửa chữa xác định số lượng phòng còn lại sau công việc dự kiến.
Việc sửa chữa có thể bao gồm các công việc về điện, ống nước, mái nhà, HVAC, cửa sổ, nhà bếp, phòng tắm, cảnh quan hoặc kết cấu. Lao động, giấy phép, vật liệu và các vấn đề tiềm ẩn ảnh hưởng đến tổng thể.
Một công thức đơn giản là:
ARV − chi phí sửa chữa − chi phí khác − tỷ suất lợi nhuận mong muốn = phạm vi chào bán tiềm năng
Người mua có thể sử dụng các giả định khác nhau. Một ARV trị giá 300.000 đô la không tự động hỗ trợ ưu đãi 300.000 đô la. Một tài sản cần 70.000 USD để hoàn thiện có điểm khởi đầu khác với tài sản cần 15.000 USD, ngay cả khi cả hai đều có thể đạt được giá trị hoàn thiện tương tự.
Hãy xem những con số lạc quan đó
ARV có thể gây hiểu nhầm khi ước tính dựa trên những giả định lạc quan. Nhu cầu địa phương có thể không hỗ trợ giá thành phẩm dự kiến. Lớp hoàn thiện sang trọng có thể mang lại ít giá trị hơn dự kiến. Những cải tiến phải phù hợp với bất động sản và thị trường xung quanh. Thời gian cũng quan trọng. Sự chậm trễ, giấy phép và thiệt hại tiềm ẩn có thể làm tăng chi phí. Một hướng dẫn đơn giản có thể không tiết lộ các vấn đề đằng sau các bức tường, sàn nhà hoặc hệ thống cũ hơn.
Chạy Kiểm tra Ưu đãi Thực tế
Trước khi đưa ra lời đề nghị, hãy kiểm tra các con số theo thứ tự.
1. Ước tính giá trị hiện tại: Xem xét doanh số bán bất động sản ở tình trạng tương tự.
2. Đặt ARV thực tế: Sử dụng các công trình đã được tân trang lại phù hợp nhất với vị trí, kích thước và tính năng của ngôi nhà.
3. Liệt kê từng lần sửa chữa: Tách biệt các bản cập nhật mỹ phẩm khỏi các hệ thống chính và công việc kết cấu.
4. Thêm một khoản dự phòng: Hãy chừa chỗ cho những chi phí có thể xuất hiện sau khi công việc bắt đầu.
5. Tính chi phí khác: Xem xét thuế, tiện ích, bảo hiểm, giấy phép và thời gian thực hiện dự án.
6. Đặt ưu đãi của bạn: Sử dụng giá trị còn lại và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn để chọn một ưu đãi.
Điều này khiến ARV trở thành một công cụ quyết định hơn là một mục tiêu.
Người bán có thể đọc ARV theo cách khác
ARV cũng hữu ích cho người bán. Một người mua có thể tính toán giá trị tương lai và chi phí dự án dự kiến. Một người khác có thể lên kế hoạch cải tạo nhỏ hơn.
Hai người mua có thể nghiên cứu cùng một tài sản và đưa ra những lời đề nghị khác nhau vì kế hoạch sửa chữa, chi phí và giả định của họ khác nhau.
Người bán có thể so sánh ưu đãi hiện trạng với việc hoàn tất việc sửa chữa trước. Thời gian và công sức sửa chữa cũng quan trọng. Giá trị hoàn thiện cao hơn không tự động làm cho việc cải tạo trước tiên trở thành con đường đúng đắn.
Giữ ARV nối đất
ARV có tác dụng tốt nhất dưới dạng ước tính chứ không phải lời hứa. Comps mạnh mẽ và ước tính sửa chữa làm cho nó hữu ích hơn.
Tách biệt các cải tiến về mặt thẩm mỹ khỏi các sửa chữa lớn. Lớp sơn mới có thể cải thiện diện mạo, trong khi mái nhà bị hỏng hoặc hệ thống điện lỗi thời có thể cần được chú ý nhiều hơn.
Một đề nghị thực tế bắt đầu với tình trạng hiện tại và sử dụng ARV để kiểm tra tiềm năng của tài sản.
Đọc ngoài con số
ARV mang đến cho bất động sản một tương lai, tuy nhiên, lời đề nghị vẫn cần có ý nghĩa dựa trên điều kiện ngày nay. Giá trị hiện tại, giá thành, chi phí sửa chữa và nhu cầu tạo ra một bức tranh rõ ràng hơn.
Thay vì chỉ hỏi, Ngôi nhà này có giá trị bao nhiêu? hãy hỏi, thực tế thì cần những gì để đạt được điều đó? Điều đó kết nối giá trị tương lai với công việc được yêu cầu và tạo ra điểm khởi đầu có căn cứ cho một lời đề nghị.
Câu hỏi thường gặp
1. ARV là viết tắt của từ gì?
ARV là viết tắt của Giá trị sau khi sửa chữa. Nó đề cập đến giá trị thị trường ước tính sau khi sửa chữa và cải tiến.
2. ARV có giống giá trị định giá không?
Không. ARV là dự đoán dựa trên những cải thiện dự kiến và doanh số bán hàng tương đương. Thẩm định là ý kiến chuyên môn có giá trị dựa trên các phương pháp đã được thiết lập và dữ liệu tài sản có sẵn.
3. Ai sử dụng ARV?
Các nhà đầu tư bất động sản thường sử dụng ARV khi đánh giá các dự án cải tạo. Người mua, người bán và nhà thầu có thể sử dụng ước tính tương tự.
4. ARV có thể cao hơn giá trị hiện tại không?
Đúng. Nếu việc sửa chữa cải thiện tình trạng và sức hấp dẫn thì giá trị sau sửa chữa có thể cao hơn giá trị hiện tại.
5. Nếu chi phí sửa chữa cao hơn dự kiến thì sao?
Chi phí sửa chữa cao hơn làm giảm số tiền sẵn có để mua hoặc số tiền ký quỹ dự kiến. Xem xét các ước tính và dành một khoản dự phòng có thể giúp giải quyết các công việc không mong muốn.
Nguồn: residencestyle
